Immer wieder kommt es vor, dass bei vermieteten oder für eigene freiberufliche Zwecke genutzten Immobilien Teile vorhandener Gebäudesubstanz weggerissen werden und durch neue Bausubstanz ersetzt werden, die dann wieder zur Einkunftserzielung genutzt wird.

Für diese Fälle erlauben die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes, eine Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung vorzunehmen.

Diese Abschreibung entspricht dem Restbuchwert des abgerissenen Teils. Ebenso sind die Abrisskosten selbst als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzbar.

Beispiel: Ein Arzt hatte 1984 eine ältere Immobilie für 200.000,- € (nur der damalige Gebäudewert ohne Grund und Boden) erworben und vermietet. Anfang 2004 bricht er die gesamte Immobilie wegen Mauerschäden ab und erstellt ein neues Vermietungsgebäude.

Die Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung ermittelt sich wie folgt:

200.000,- € (Kaufpreis) ./. 20 Jahre x 2% x 200.000,- (Normalabschreibung über 20 Jahre) = 120.000,- €

Die 120.000,- € entsprechen dem Restbuchwert unmittelbar vor dem Abriss und somit der Abschreibung. Dieser steuerliche Verlust kann mit Überschüssen aus anderen steuerlichen Einkünften, z.B. Einkünfte aus einer Arztpraxis sofort verrechnet werden. Im Beispiel beträgt hieraus die Steuerersparnis bis zu 61.320,- €.

Dabei sind drei Ausnahmefälle zu beachten:

1. Erfolgt der Abriss in zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie (Erwerb mit Abbruchabsicht), kommt eine Abschreibung regelmäßig nicht in Betracht. Bei Anschaffung und Abriss innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb unterstellt das Finanzamt widerlegbar regelmäßig einen Erwerb mit Abbruchabsicht.
   
   Der Restbuchwert der Immobilie stellt dann entweder Anschaffungskosten des Grund und Boden dar ( wenn kein Gebäude mehr errichtet wird), oder der Restbuchwert zählt bei Neubebauung dann zu den Herstellungskosten der neu errichteten und zu Einkunftszwecken genutzten Immobilie.
   
   
2. War das abgerissene Gebäude bislang nicht zur Einkunftserzielung genutzt gewesen, sind der Restbuchwert und die Abrisskosten keine Betriebsausgaben oder Werbungskosten.
   
   Nur für den Fall, dass solche Aufwendungen jedoch in Zusammenhang mit der Errichtung eines Neubaus stehen, der nach Fertigstelllung vermietet oder zu eigenen betrieblichen bzw. freiberuflichen Zwecken genutzt wird, gehören sie zu den Herstellungskosten des Neugebäudes und können somit über die Nutzungsdauer des Neubaus steuerlich als Normalabschreibung geltend gemacht werden.
   
   
3. Wird nach dem Abbruch eines bislang vermieteten oder zu eigenen betrieblichen bzw. freiberuflichen Zwecken genutzten Gebäudes eine Bebauung nicht mehr vorgenommen, scheidet eine steuerliche Geltendmachung im Regelfall aus.
   
   Eine Ausnahme hierzu gilt dann, wenn der maßgebliche Grund für den Abriss des Gebäudes während der Vermietung oder  Nutzung zu eigenen betrieblichen bzw. freiberuflichen Zwecken  entstanden ist.

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